M&A Report（October，2021）丨Can the EverGrand Group overcome its crisis?
本期要點：
1.詳細疏理恒大自救之路，恒大能否轉危為安？
2.謀打破歐美壟斷，中集並購海運冷機核心技術。
3.京東持續加碼物流地產。
詳情請見“二、重點並購交易評述”。
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一、中國公司9月並購交易Top 10
二、重點並購交易評述
（一）深陷債務危機的恒大不斷進行資產拋售，自救之路道阻且長
9月29日，中國恒大（3333.HK）公告，公司擬以5.7元/股出售所持盛京銀行19.93%股權，該筆交易預計將會幫助恒大回籠近百億的資金，但與2019年恒大以6元/股的價格認購盛京銀行的股權相比，恒大在該筆交易中依然無法獲得盈利。
除盛京銀行外，恒大已經完成了多起資產出售。 出售恒騰網絡11%股權，總代價約為32.5億港元； 出售深圳市高新投集團有限公司7.08%股權，總代價約為人民幣10.4億元； 出售恒大冰泉集團有限公司49%股權，總代價約為人民幣20億元； 出售5個地產項目股權及非核心資產，總代價約為人民幣92.7億元，此外恒大也在積極出售新能源汽車板塊和物業板塊業務。
恒大物業是恒大地產以外最有價值的業務之一，在恒大集團整體經營困難的背景下，恒大物業依然保持著良好的態勢。 2020年恒大物業實現淨利潤26.47億元，2021年上半年實現淨利潤19.34億元，全年有望突破40億元，囙此除地產板塊以外，恒大物業毫無疑問是最賺錢的業務。
自恒大披露擬出售恒大物業股權以來，市場便傳出多家受讓方的消息，碧桂園和萬科等房地產巨頭都傳出有意收購，但都沒有最後成型，而另一家地產巨頭合生創展集團（0754.HK）近日據傳將會以約200億港元的資金收購恒大物業51%的股權， 這也意味著恒大將會失去恒大物業的控制權，出售恒大物業這一優質資產也彰顯了恒大自救的决心。
望華點評：
在地產行業整體流動性趨緊+自身債務危機的雙重影響下，恒大不得不頻繁進行資產出售回籠資金來實施自救，但這些資金能否幫助恒大重生我們不得而知。 恒大在抓住“出售資產”這一根救命稻草的同時，也會面臨著接盤方的談判壓價，恒大可能不得不低價轉讓一些資產來度過危機，恒大究竟能否擺脫流動性之困還需要進一步關注。
（二）中集集團收購馬士基集裝箱工業，獲海運冷機核心技術
9月29日，中集集團（000039.SZ）公告，公司擬以10.8億美元收購A.P.穆勒-馬士基集團（“馬士基集團”）旗下的海運冷機與冷藏集裝箱製造業務馬士基集裝箱工業，具體涉及兩家實體公司100%股權：丹麥馬士基工業公司及青島馬士基集裝箱工業有限公司， 現時該筆交易還在履行必要的交割程式，預計將會在2022年完成。
近年來，馬士基集團一直在推動業務轉型，致力於成為一家綜合的集裝箱航運物流公司，為此公司有意剝離一些戰畧契合度較低的資產，出售馬士基集裝箱工業是公司戰略轉型的重要一環。 對於馬士基集團來說，選擇在此時出售也是一個非常好的時機，在剛剛過去的2020年，馬士基集裝箱工業取得了歷史最佳業績，這無疑會帶來一個估值的提升。
過去30年，中集集團其實一直是馬士基集團重要的合作夥伴，這筆收購無疑彰顯了中集集團對於冷鏈物流行業未來發展的信心。 根據麥肯錫的最新預測資料顯示，全球冷貨海運貿易在2024年將增長至1.56億噸，5年（2020-2024）複合增長率將達3.71%，其中預計2024年海運易腐貨品中的冷藏箱化率將提升至92%，海運冷藏裝備市場未來的增長動力依然十分強勁。
中集集團正是基於自身業務發展和行業前景的考慮，有意將冷鏈物流打造為一個新的成長性業務。本次收購完成後，中集集團的海運冷藏箱將從領先的保溫科技向覈心的製冷科技陞級，這對於打破歐美企業在國際海運冷機市場的鼇頭地位具有重要的戰畧意義。
望華點評：
此次交易是中集集團和馬士基集團基於自身戰略轉型的背景下發生的，處於戰畧聚焦期的馬士基集團亟需剝離一些非核心資產，中集集團則需要積極培育成長性業務。收購馬士基集裝箱工業以後，中集集團將會獲得國際領先的冷鏈裝備製造能力，這也將與中集集團 旗下的冷藏車、移動冷庫、跨境冷鏈物流運輸服務等產生協同效應。
（三）京東擬收購中國物流資產，繼續陞級物流地產板塊業務
9月3日，京東旗下附屬公司京東智慧產業發展和中國物流資產（1589.HK）聯合公告，京東智慧產業發展將會以要約收購的管道收購中國物流資產26.38%股權，交易總對價為39.9億港元。交易完成後，京東智慧產業發展的持股比例將會達到37.02%，成為第一大股東。
中國物流資產現時擁有320萬平出租率穩定在91.1%的物流設施，並且營收一直保持著穩健增長，公司除了京東以外也吸引到了很多其他的股權競購者，像黑石、美團等都曾傳出有意收購中國物流資產股權。
電商崛起、消費持續增長以及中產人口的提升等因素都刺激了對物流基礎設施的需求。根據仲量聯行的統計資料顯示，2020年物流資產在中國房地產大宗交易市場中的份額從之前的5%左右大幅提高至10%-12%，這也是導致物流資產行業頻頻獲得資本青睞的原因，如黑石集 團於2017年在國內設立物流基礎設施管理平臺龍地物流，並在2018年以2.75億元的價格收購東百集團旗下物流開發建設及運營主體佛山睿優80%股權。
對於京東來說，由於其本身就有一定的倉儲物流科技沉澱，通過收購中國物流資產可以進一步為協力廠商物流、其他電商的倉儲服務提供先進的解決方案，雖然在物流地產領域普洛斯佔據了最大的市場份額，但是京東與中國物流資產的聯合毫無疑問將會成為一股強勁 的力量。
此外，此次交易也可能會進一步觸發強制性有條件現金要約，即若在四個月內獲得特定資格股份接納，京東智慧產業發展有望將中國物流資產私有化。一旦私有化完成後，雙方會更加著眼於長期增長及利益戰略決策，而不受上市公司的監管限制、市場期望壓力及股 價波動影響，這也有利於物流資產業務的綜合。
望華點評：
此次交易是物流地產領域跑馬圈地的一個縮影，對於在物流領域佈局良久的京東來說，收購中國物流資產是其構建業務“護城河” 的重要環節，旨在形成更大的規模效應。而强者恒强也是物流地產行業一個顯著特點，擁有先發優勢的京東後續會有更多的資本運作，京東集團、京東物流和中國物流資產也有望在未來產生巨大的聯動效應。
三、宏觀經濟指標
望華官網：www.bmcg.com.cn